| Plan: | Parapluplan woningsplitsing en kamerverhuur |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0453.BP0000ANTISPLITWO1-R001 |
TOELICHTING
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De gemeente ontvangt steeds vaker aanvragen om omgevingsvergunning om woningen te kunnen splitsen in meerdere woningen. Het splitsen van woningen en ook het gebruik van woningen voor onder andere shortstay en kamerverhuur, kan nadelige gevolgen hebben voor de omgeving, zoals geluidsoverlast en parkeerproblemen.
In verschillende bestemmingsplangebieden binnen de gemeente Velsen geldt geen regeling om ongewenste splitsing van woningen en ongewenst gebruik van woningen tegen te gaan. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld om een en ander te reguleren.
1.2 Planvorm
Dit betreft een zogenaamd paraplubestemmingsplan. Een paraplubestemmingsplan is een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen. Op één of meer aspecten worden diverse bestemmingsplannen met een paraplubestemmingsplan aangepast of aangevuld, voor het overige blijven de desbetreffende bestemmingsplannen (regels en verbeelding) van kracht. Dit maakt het dus mogelijk om met één bestemmingsplan alle bestemmingsplannen aan te vullen of aan te passen waarvoor dit noodzakelijk is.
1.3 Plangebied
Dit bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op de bestemmingsplannen waarin de toename van het aantal woningen, het splitsen van woningen en het gebruik van woningen voor onder andere short stay en kamerverhuur nog niet of niet afdoende is geregeld. Het betreft de volgende bestemmingsplannen geheel of gedeeltelijk (zie ook bijlage 1 van de planregels):
- KPN locatie
- Spaarnwoude
- Velsen-Noord
- De Biezen
- De Leck en de Bergen
- Zeezicht
- Bedrijventerrein Velserbroek
- Oud IJmuiden West
- President Steynstraat
- Driehuis Velsen-Zuid
- IJmuiden Centrum
- IJmuiden West
- Keetberglaan
- Binnenhaven
- Biezenweg
- Volkstuinen De Biezen
- HOV-tracé
- Parken en landgoederen Velsen-Zuid
- Bouwmarkt Velserbroek
- PWN Velserbroek
- Van den Vondellaan AMW Driehuis
Binnen de voormelde plangebieden zijn verschillende deelgebiedjes uitgezonderd van dit paraplubestemmingsplan omdat binnen die deelgebiedjes de planologische mogelijkheden nog niet zijn benut (de ter plaatse voorziene woningen zijn bijvoorbeeld nog niet gebouwd). De toename van het aantal woningen moet in dat geval mogelijk blijven.
Figuur 1 Van toepassing zijnde bestemmingsplannen
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
Jaarlijks komen er diverse aanvragen om omgevingsvergunning bij de gemeente binnen voor het splitsen van één woning in meerdere woningen. Dit onder andere als gevolg van de huidige, overspannen, woningmarkt. Echter, een te grote toename van het aantal bewoners kan negatieve gevolgen hebben voor een wijk. Zo kan de parkeerdruk ongewenst toenemen. Om een goede leefbaarheid en een goed woonklimaat in de wijken te waarborgen is het van belang dat woningen niet zomaar gesplitst kunnen worden. Gesplitste maar ook niet gesplitste woningen worden verder regelmatig ingezet voor tijdelijke verhuur van woonruimte aan niet-ingezetenen (vaak tijdelijke werknemers). Deze vormen van huisvesting zijn niet overal passend. Er kan bijvoorbeeld geluidsoverlast en/of parkeerdruk ontstaan. Voor short stay, dit is het op logiesbasis tijdelijk verblijven in een horecapand, bieden wij hiervoor ruimte in het Havengebied door hier short stay hotels toe te staan.
Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het gewenst om in bestemmingsplannen regelgeving voor woningsplitsing en kamerverhuur op te nemen. In dit paraplubestemmingsplan wordt als basisregeling opgenomen dat een woning is bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Ook is (de bestemming) 'wonen' gekoppeld aan 'woning': wonen is huisvesten met vast karakter van één afzonderlijk huishouden in een woning. Woningsplitsing en kamerverhuur zijn in principe niet toegestaan. Bed & breakfast bij een woonbestemming is onder voorwaarden toegestaan .
Vanwege de maatschappelijk behoefte aan meer flexibele woonvormen dan het traditionele wonen moeten er - op plaatsen waar dat ruimtelijk inpasbaar is - mogelijkheden blijven voor bijvoorbeeld kamerverhuur. In de regels van dit parapluplan is daarom een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning medewerking kunnen verlenen. Het betreft gevallen waarbij de leefbaarheid in een wijk niet in het gedrang komt en die passend zijn volgens het gemeentelijk beleid, zoals neergelegd in de beleidsregel Onzelfstandige Bewoning Velsen 2020.
Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid
3.1 Omgevingsaspecten
Dit bestemmingsplan bestaat uit enkele aanvullingen en aanpassingen van de bestaande regels die geen toetsing aan de diverse omgevingsaspecten zoals water, milieu en natuur vereisen.
3.2 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Als er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, moeten deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.
Gelet op de aard van het plan is er geen sprake van ontwikkelingen waarvoor kostenverhaal aan de orde is.
3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Inspraak en overleg
Aangezien het gaat om slechts beperkte aanvullingen en aanpassingen van de geldende bestemmingsplannen en beleid van andere overheden/overheidsorganen niet geraakt wordt door dit paraplubestemmingsplan, wordt voor dit plan geen inspraakmogelijkheid geboden en zijn overlegpartners (in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening) niet geconsulteerd.
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan is ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kon een ieder een zienswijze indienen op dit bestemmingsplan. Er zijn twee zienswijzen bij de gemeenteraad ingediend. Naar aanleiding van de zienswijzen en op basis van voortschrijdend inzicht hebben wij besloten het bestaande beleid te vereenvoudigen. Het onderscheid, zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan, in de woonvormen short stay en kamerverhuur hebben we laten vervallen. Deze vormen kwamen al grotendeels overeen. Het verschil zat vooral in de tijdsduur. Short stay mocht maximaal zes maanden, kamerverhuur langer dan zes maanden. In de praktijk bleek dit onderscheid moeilijk handhaafbaar te zijn. Wij hebben daarom besloten hierin geen onderscheid meer te maken. Voor beide vormen gelden dezelfde regels. Daarom worden woonvormen vanaf nu kamerverhuur genoemd. Het maximum aantal bewoners is afhankelijk van het gebruiksoppervlak van de woning. Er geldt een minimaal aantal van 18 m2 per bewoner. Per woning mogen maximaal vier personen gebruik maken van kamerverhuur. Dit voorkomt overbewoning en beperkt de (negatieve) uitstraling op de woonomgeving. Een uitzondering kan worden gemaakt voor relatief grote panden (groter dan 150 m2), dan zijn maximaal zes bewoners toegestaan.