Partiële Herziening Santpoort-Zuid (Bloemendaalsestraatweg 15B)

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente is een verzoek tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wro binnengekomen met betrekking tot het object Bloemendaalsestraatweg 25 in Santpoort-Zuid. Het autobedrijf, gevestigd aan de Bloemendaalsestraatweg 25, maakt namelijk middels een erfdienstbaarheid gebruik van de ontsluitingsweg op het perceel aan de Bloemendaalsestraatweg 15B. In het voorgaande bestemmingsplan 'Blekershoek' had dat perceel, kadastraal bekend als F 8586, de bestemming 'Erven' (onbebouwbaar erf) met de aanduiding 'ontsluitingsweg'. Bij de herziening van dat plan is de bestemming gewijzigd naar de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' en is de functieaanduiding 'ontsluitingsweg' onbedoeld komen te vervallen. Daarmee is het gebruik van de gronden als ontsluitingsweg (ook) voor het garagebedrijf aan de Bloemendaalsestraatweg 25 niet meer positief bestemd. Dit is aanleiding geweest voor het ingediende verzoek om tegemoetkoming planschade.

De gemeente heeft de opdracht gegeven aan de SAOZ een planschadeadvies op te stellen. Gelet op het advies van de SAOZ hebben wij besloten het verzoek toe te wijzen en de gemeenteraad voor te stellen tot het wegnemen van het planschadenadeel voor de betreffende gronden middels het aanbrengen van de functieaanduiding 'Specifieke vorm van verkeer - ontsluitingsweg' (compensatie in natura).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied wordt begrensd door aan de Bloemendaalsestraatweg 27 tot en met 17A gelegen percelen in het noorden, de Bloemendaalsestraatweg met aan de overzijde daarvan grondgebonden woningen in het oosten, de woonhuispercelen Bloemendaalsestraatweg 15B en Hoek en Vaarthof 30 in het zuiden en het perceel Hoek en Vaarthof 30 in het westen.

Figuur 1: Plangebied (blauw gekleurd).

Het perceel F 8586 betreft een relatief lang en smal perceel met daarop feitelijk een ontsluitingsweg voor een bedrijf. Het perceel Bloemendaalsestraatweg 15B grenst direct ten zuiden aan het plangebied en betreft een met een woning bebouwd perceel van dezelfde eigenaar en wordt van het plangebied gescheiden door een muur.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Santpoort-Zuid'. Het bestemmingsplan is in werking getreden op 20 september 2014 en onherroepelijk geworden op 22 april 2015. Het perceel F 8586 heeft grotendeels de bestemming “Wonen” (zonder bouwvlak), en voor wat betreft het circa 10 meter lange zuidoostelijke deel de bestemming “Tuin”.

De gronden met de bestemming “Wonen” zijn bestemd voor wonen, waarbij het aantal woningen niet vermeerderd mag worden. Ook mag er een aan huis gebonden beroep worden uitgeoefend met een maximaal gezamenlijk vloeroppervlak van 40% van het hoofdgebouw en de erfbebouwing, tot een maximum van 50 m². Tot slot zijn de gronden bestemd voor bijbehorende erven, aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De gronden met de bestemming “Tuin” zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen met de daarbij behorende waterlopen en waterpartijen. Er mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend vergunningsvrije bouwwerken worden gebouwd.

Voorts heeft het hele gebied de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”, maar deze vormt geen absolute belemmering voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van voornoemde bestemmingen.

Het bestemmingsplan kent voorts overgangsrecht op grond waarvan het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Daarbij geldt wel dat indien het gebruik na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, het verboden is dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Figuur 2: Uitsnede bestemmingsplan 'Santpoort-Zuid'.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan wordt het planologisch regime toegelicht waarbij aandacht is voor zowel de huidige en voormalige situatie als de toekomstige situatie van het plangebied. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de juridische planbeschrijving. Tot slot komt in hoofdstuk 4 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod. Hierin wordt ook de procedure toegelicht.

2.1 Oude en huidige regime

Voorgaand aan het vigerende bestemmingsplan gold het bestemmingsplan “Blekershoek” zoals vastgesteld op 25 februari 1999, waarbij het perceel de bestemming “Erven” (onbebouwbaar erf) had met de aanduiding “ontsluitingsweg” en was daarmee bestemd voor erf dienende als ontsluiting. Op dit moment geldt de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen die de bestemming “Erven” niet meer kent. Wel kent de Standaard een functieaanduiding waarmee het planschadenadeel kan worden weggenomen. Dit zal worden toegelicht in de volgende paragraaf.

2.2 Toekomstig regime

De ontsluitingsweg wordt (op grond van een erfdienstbaarheid) momenteel als zodanig gebruikt. De ontsluitingsweg is niet gevaarlijker dan de uitritten van naastliggende woningen. Op achterliggende percelen van Bloemendaalsestraatweg 23 en -25 is parkeerruimte en daarmee ruimte om te keren. De ontsluitingsweg kan daardoor altijd vooruit uitgereden worden waardoor de situatie (met de huidige inrichting) van een acceptabel veiligheidsniveau is.

Daarom is er voor gekozen om de functieaanduiding 'Specifieke vorm van Verkeer – Ontsluitingsweg' op het perceel te leggen door de planregels en de verbeelding op dit punt aan te passen. Een functieaanduiding kan namelijk worden gebruikt om op een bepaalde locatie een specifieke functie toe te laten, ook als deze niet direct bij een bestemming hoort, zoals bij “Wonen” of “Tuin”. Door deze functieaanduiding op het perceel te leggen, krijgt het op grond van de erfdienstbaarheid gemaakte gebruik (overpad) tevens weer een publiekrechtelijke basis, met dezelfde reikwijdte als onder het vorige planologische regime. Van met het bestemmingsplan strijdig gebruik is geen sprake meer en het planologisch nadeel voor het garagebedrijf is daarmee eveneens weggenomen.

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planvoorschriften. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op afzonderlijke bestemmingen.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) bindende afspraken waarmee bij het maken van plannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. De wettelijke vereisten vormen de leidraad bij deze nieuwe regeling voor het plangebied.

Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald.

3.2 Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen van de gronden aan. In de planregels staat per bestemming en aanduiding vastgelegd wat de beperkingen en mogelijkheden van de gronden met de bestemming, zoals aangegeven op de verbeelding, zijn.

Teneinde het gebruik als ontsluitingsweg toe te staan, wordt aan de gronden van dit plangebied op de verbeelding de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer - ontsluitingsweg' toegekend.

3.3 Planregels

In dit bestemmingsplan komen de volgende enkelbestemmingen voor:

• 
  Wonen
  Tuin

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken die hieronder worden toegelicht.

4.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Als er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, moeten deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Dit bestemmingsplan komt voort uit de opdracht die de gemeente heeft gegeven aan SAOZ om een planschadeadvies op te stellen. Naar aanleiding van dit rapport is besloten te compenseren in natura. Het bestemmingsplan voorziet in een wijziging van de planregels van het bestemmingsplan 'Santpoort-Zuid'. Hiermee wordt niet een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk gemaakt. Het is daarom niet noodzakelijk een exploitatieplan op te stellen.

Via dit bestemmingsplan worden geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De kosten voor het opstellen en in procedure brengen van het bestemmingsplan worden gedragen door de gemeente Velsen. Potentiële planschadeclaims van eigenaar en eventuele omwonenden zijn door de SAOZ onderzocht met als resultaat dat er zich geen planschade voordoet. Gezien het bovenstaande is de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende gewaarborgd.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) wordt bij de voorbereiding van het bestemmingsplan vooroverleg gevoerd met de besturen van de instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan betrokken zijn. Vervolgens zal het bestemmingsplan worden toegezonden aan de vooroverlegpartners. Gelijktijdig zal de eigenaar van het desbetreffende perceel aan de Bloemendaalsestraatweg 15B geïnformeerd worden per brief.

Gezien de omvang van het plan is ervoor gekozen om het voorontwerp over te slaan. Het ontwerp van dit bestemmingsplan wordt, overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, ter visie gelegd. Een ieder kan op het ontwerp zienswijzen indienen.

De resultaten van zowel het art. 3.1.1. Bro-vooroverleg als de tervisielegging zullen in het bestemmingsplan worden verwerkt.

4.3 Procedure

Zoals in de vorige paragraaf besproken wordt het ontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg toegezonden aan de wettelijke overlegpartners en zullen de bewoners van de Bloemendaalsestraatweg 15B benaderd worden om vervolgens ter visie te worden gelegd voor inwoners en bedrijven. Gedurende de terinzagelegging, de termijn hiervan bedraagt zes weken, heeft eenieder de mogelijkheid een zienswijze op het ontwerpbestemmigingsplan naar voren te brengen. Aan de hand van de ingebrachte zienswijzen kan het plan eventueel worden aangepast.

Binnen een termijn van twaalf weken na het verloop van de termijn van de terinzagelegging, beslist de gemeenteraad van de gemeente Velsen omtrent vaststelling van het bestemmingsplan. Het besluit tot vaststelling treedt in werking met ingang van de dag na verloop van de beroepstermijn. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.