Bouwmarkt Velserbroek

1.1 Aanleiding

De directe aanleiding om voor dit gebied een wijzigingsplan op te stellen, is het feit er de wens is tot ontwikkeling van een bouwmarkt. hiervoor wordt gebruik gemaakt van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan Bedrijventerrein Velserbroek.

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit het noordelijke deel van de wijzigingsbevoegdheid zoals deze staat in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Velserbroek. Ook de waterpartij wordt in dit wijzigingsplan meegenomen.

Afbeelding 1.21 Plangebied

1.3 Doel

Het doel van het nieuwe wijzigingsplan is het planologische kader zoals genoemd in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Velserbroek te formaliseren. Binnen dit kader zullen de nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden en invulling wordt gegeven aan het gebied.

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is Bedrijventerrein Velserbroek. Dit bestemmingsplan is op 13 december 2012 vastgesteld. Binnen dit bestemmingsplan is het toegestaan vijf kantoorgebouwen op te richten.

Afbeelding 1.4.1 Vigerende bestemmingsplannen

Op deze locatie is een wijzigingsbevoegdheid gelegen. Er gelden op basis van het bestemmingsplan bij deze wijzigingsbevoegdheid de volgende voorwaarden:

• Bij aanleg van verhard oppervlak dient 15% van de toename van het verharde oppervlak als waterberging gecompenseerd te worden in het wijzigingsgebied. De watercompensatie kan in overleg met de waterbeheerder ook op een andere wijze plaatsvinden. Hierover dient overeenstemming te zijn met het hoogheemraadschap.
• De gebouwen worden aan de westzijde begeleid door een waterpartij.
• De bouwmarkt dient aan de west- en oostzijde tevens begeleid te worden door een groenstrook.
• De bouwmarkt dient aan de oostzijde een gevarieerde rooilijn te krijgen waarbij de afstand tussen het bouwvlak aan de Kleermakerstraat en de bouwmarkt minimaal 23 meter bedraagt.
• De bevoorrading van de bouwmarkt te situeren aan de westzijde van de bouwmarkt vanaf de Rijksweg (de parallelweg N208).
• Er dient te worden voldaan aan de parkeernormen van de gemeente Velsen zoals die gelden ten tijde van het vaststellen van het wijzigingsplan. Het parkeren mag op maaiveld en/of binnen de bouwvlakken plaatsvinden.

2.1 Bouwmarkt

De bestaande Gamma (ongeveer 2.200 m2), gevestigd aan de Meubelmakerstraat wordt verplaatst naar de projectlocatie. Deze Gamma zal 4.627 m2 groot worden, verdeelt in 4.425 m2 aan winkeloppervlak (inclusief magazijn) en 202 m2 aan kantoorruimte. Daarnaast zal een ruim parkeerterrein gerealiseerd worden om te voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

Afbeelding 2.1.1 situatietekening nieuwbouw Gamma

Rooilijn
De bouwmarkt heeft aan de oostzijde een gevarieerde rooilijn, waarbij de afstand tussen het bouwvlak aan de Kleermakerstraat en de bouwmarkt minimaal 23 meter dient te bedragen conform de uitgangspunten van de wijzigingsbevoegdheid. De afstand bedraagt hier 27,50 meter, waarmee voldaan wordt aan dit uitgangspunt.

2.2 Openbare ruimte

De bouwmarkt dient aan de west- en oostzijde begeleid te worden door een groenstrook en aan de westzijde door een waterpartij. Langs de Kleermakerstraat wordt een groenstrook gerealiseerd met beukhagen. Deze beukhagen worden ook aan de westkant tussen het nieuwe water en de parkeerplaatsen geplaatst. Aan de westkant wordt nieuw water gegraven als uitbreiding op de bestaande sloot. Zie ook hiervoor het volgende hoofdstuk.

2.3 Waterhuishouding

Waterbeheerplan
Voor de planperiode van 2010-2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering.

De hoofddoelen uit het beheerplan zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijke toekomstige dijkverbetering. Wat betreft voldoende water gaat het er om het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met de klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Keur en beleidsregels
Het Hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor het waterbeheer, inclusief de afvalwaterzuivering en de waterstaatkundige veiligheid in het plangebied. In de Keur 2009 van het Hoogheemraadschap van Rijnland staan regels omtrent het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem en ter bescherming van waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken (zoals stuwen en gemalen). Zo is in de keur geregeld welke handelingen en activiteiten in en nabij watergangen, waterkeringen en waterbergingsgebieden niet zijn toegestaan zonder vergunning. De keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

Watercompensatie
In voorliggend plan is rekening gehouden met een watercompensatie van 15% van de te realiseren verharding. Dit extra water wordt gecreëerd door de bestaande watergangen langs de parallelweg te verbreden.

De totale verharding van het projectgebied (inclusief de toekomstige ontwikkelingen naast de bouwmarkt) is 12.494 m2. Op basis hiervan is 1.874 m2 aan watercompensatie nodig (15% van 12.494). In totaal wordt er 2.011 m2 aan wateroppervlakte gerealiseerd. Het water wordt aan de westkant van het projectgebied gegraven, aansluitend op de bestaande waterpartijen langs de parallelweg ter hoogte van de bestaande gebouwen (Rabobank en Boval). De waterpartij zal de contouren volgen van de te realiseren halfronde gebouwen uit fase II en III (zie figuur 2). Hiermee ontstaat een volwaardig en brede waterpartij, waarmee voldaan wordt aan de eisen van het hoogheemraadschap en invulling gegeven wordt aan een goede ruimtelijke inpassing waarbij water een belangrijke rol speelt.

Afbeelding 2.2.1 impressie nieuwe situatie inclusief verharding en waterpartij

Watervergunning
Op 1 oktober 2012 is een watervergunning verleend (Watervergunning V54872) door de dijkgraaf en hoogheemraden van Rijnland voor het aanbrengen en hebben van 7.428 m2 verhard oppervlak en het ter compensatie hiervan vergraven en hebben van 1.160 m2 overig oppervlaktewater.

Hemelwaterafvoer en riolering
In het bedrijventerrein is hoofdzakelijk sprake van een gescheiden stelsel. Het afvalwater wordt daarbij afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie in Velsen-Zuid, terwijl regenwater hoofdzakelijk wordt afgevoerd naar oppervlaktewater.

Waterkering
In de nabijheid van het projectgebied loopt langs de N208 een primaire waterkering. Het beheer van de waterkering berust bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Teneinde de waterstaatbelangen veilig te stellen, is door het Hoogheemraadschap van Rijnland een waterkeringzone vastgelegd. Hiermee is een beschermingsregime aanwezig waardoor niet zondermeer in de waterkeringzone ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Van belang is immers dat de waterkering blijft voldoen aan de veiligheidseisen, opdat het achterland beschermd wordt tegen het water. Het projectgebied valt buiten de waterkeringzone (kernzone), maar binnen de beschermingszone van de kering. Het is hier echter wel mogelijk om onder voorwaarden te bouwen.

Overige vergunningen
Voor het graven van extra oppervlaktewater en het werken in de nabijheid van de primaire waterkering is inmiddels vergunning verleend (1 oktober 2012). Voor het bouwen van de twee bruggen aan de westzijde van het plangebied zal bij het hoogheemraadschap een watervergunning worden aangevraagd.

Conclusie
Er is in het plangebied voldoende rekening gehouden met het compenseren van water ten gevolge van extra verharding. Hiervoor is reeds vergunning afgegeven door het hoogheemraadschap van Rijnland. Het aspect water vormt geen belemmering voor het realiseren van de bouwmarkt.

2.4 Verkeer

Ontsluiting bedrijventerrein
De bedrijventerreinen Broekerdreef en Broekerwerf zijn recentelijk op de op/afrit van de heringerichte N208 aangesloten. Naast deze nieuwe aansluiting wordt Broekerdreef ook nog

ontsloten via de Broekerdreef /Hofgeester Eijnde/Rijksweg (richting de Broekeroog). Broekerwerf heeft drie ontsluitingen; de nieuwe ontsluiting bij de op-/afrit N208, de Ambachtsweg en de Rijksweg (richting de Vlietweg). Daarnaast is er een verbinding met het naastgelegen 30 km/uur woongebied via de Watermunt.

De Rijksweg is het verlengde van de Meubelmakerstraat en is een ontsluiting in zuidelijke richting naar Haarlem. In zuidelijke richting worden tevens een aantal parkeerterreinen op de Rijksweg ontsloten.

Ontsluiting projectgebied Gamma
Het projectgebied zal ontsloten worden via de parallelweg langs de N208 en op de Zadelmakerstraat en Kleermakerstraat. De nieuwe bouwmarkt heeft een eigen ontsluiting op de parallelweg naar het eigen parkeerterrein. Daarnaast kan het autoverkeer via de Kleermakerstraat het parkeerterrein op rijden. Dit parkeerterrein is aan deze zijde afsluitbaar middels een schuifhek. De inrit aan de westkant, aansluitend op de parallelweg kan ook afgesloten worden. Het bevoorraden van de winkel zal gebeuren op de noordwestelijke hoek van de bouwmarkt. Er wordt hiermee een aparte in- uitrit gecreëerd voor de vrachtwagens die komen laden en lossen. Het vrachtverkeer wordt hiermee gescheiden van het personenverkeer.

Afbeelding 2.4.1 ontsluiting projectgebied Gamma 

Parkeren 
Aan de hand van het programma is de potentiële parkeerbehoefte bepaald. Op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Parkeernormen gemeente Velsen 2009, 17 december 2009) is gekeken wat de behoefte is. Voor een bouwmarkt geldt de parkeernorm van 2,5 parkeerplaats per 100m2 bruto vloeroppervlak (BVO).

Bestemming parkeernorm oppervlakte Parkeerbehoefte
Verkoop oppervlakte 2,5/100 m2 4.627 m2 116 (115,7)

Totale behoefte parkeerplaatsen 116
Totaal aanwezige parkeerplaatsen 121

Uit bovenstaande tabel blijkt dat er op basis van de norm 116 parkeerplaatsen nodig zijn. er worden in totaal 121 parkeerplaatsen gerealiseerd, waardoor voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernorm.

Van de 121 parkeerplaatsen komen er 94 op het afsluitbare terrein te liggen. Er worden daarnaast nog 27 parkeerplaatsen ten behoeve van de bouwmarkt aan de Kleermakerstraat gerealiseerd.

Afbeelding 2.4.1 parkeerplaatsen op nieuw aan te leggen parkeerterrein

Afbeelding 2.4.2: parkeerplaatsen langs de Kleermakerstraat

Conclusie
Bij de realisatie van de bouwmarkt wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op basis van de gemeentelijke parkeernormen. Daarnaast worden de verschillende verkeersmodaliteiten gescheiden van elkaar door een aparte bevoorrading in- en uitrit te creëren, wat de verkeersveiligheid ten goede komt.

2.5 Overig

Bodem
Conform het advies van de Milieudienst IJmond zal voor het kavel behorende bij kadastraal perceel 1606 sectie E een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd worden. In het kader van de ruimtelijke procedure kan in ieder geval gesteld worden dat de realisatie van een bouwmarkt en bijbehorend parkeerterrein niet belemmerd wordt door de kwaliteit van de bodem ter plaatse. Wel zal in het kader van de Arbowetgeving deze kwaliteit in beeld worden gebracht voordat er gewerkt gaat worden in de bodem. Het verkennend bodemonderzoek is als bijlage bijgevoegd.

Archeologie
Het projectgebied ligt in een zone met een hoge archeologische verwachting. In dit kader is een archeologisch bureau- en veldonderzoek uitgevoerd. Het archeologisch onderzoek is als bijlage bijgevoegd.

3.1 Inleidende bepalingen

In de inleidende bepalingen is aangegeven wat de naam van het plan is en waaruit dit wijzigingsplan bestaat.

3.2 Bestemmingsbepalingen

De bestemmingsbepalingen van het 'moederplan' gelden ook voor dit wijzigingsplan. Dit wijzigingsplan ziet alleen toe op een verruiming van het bebouwingspercentage. Er zijn derhalve geen bestemmingsbepalingen opgenomen in dit wijzigingsplan.

3.3 Algemene bepalingen

Het wijzigingsplan Bouwmarkt Velserbroek is gemaakt op grond van het in de Wet ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening bepaalde. Deze wet is dan ook van toepassing op handhaving en toezicht op de uitvoering van dit bestemmingsplan evenals de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht met bijbehorende besluiten en ministeriële regelingen.